Le « dispositif Jeanbrun », intégré au PLF 2026 et poussé via l'article 49.3, promet de relancer l'investissement locatif grâce à un amortissement fiscal inédit et une imputation élargie des déficits fonciers, mais ces annonces gouvernementales méritent un examen prudent tant leur mise en œuvre reste incertaine et les estimations optimistes.

Annonces officielles et contexte

Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a dévoilé ce mécanisme le 20 janvier 2026 lors des vœux d'Action Logement, le présentant comme un compromis renforcé entre les versions parlementaires antérieures, jugées trop timides par les professionnels.
Ce statut du bailleur privé, applicable sans zonage sur tout le territoire français, conditionne ses avantages à un engagement de location de 9 ans et cible les logements collectifs hors cercle familial.
Malgré l'engagement du 49.3 par le Premier ministre Sébastien Lecornu, l'adoption finale dépend encore des équilibres politiques, avec des critiques persistantes sur son efficacité réelle face à la fin du Pinel.

Amortissement dans le neuf

Pour les investissements neufs, les taux d'amortissement annuel varient selon le niveau de loyer : 3,5% pour intermédiaire (plafond 8 000 €), 4,5% pour social (10 000 €) et 5,5% pour très social (12 000 €).
Cette mécanique, censée créer un « choc d'offre » de 50 000 logements par an, rompt avec les réductions d'impôt du Pinel en misant sur une déduction de la base imposable, mais ignore les tensions locales en zones non tendues.

Conditions dans l'ancien

L'accès pour les biens anciens exige des travaux lourds à hauteur d'au moins 30% du prix d'achat, avec des amortissements de 3% (intermédiaire), 3,5% (social) et 4% (très social), limités à 10 700 € par an – ou potentiellement doublé à 21 400 € en cas de rénovation énergétique jusqu'en 2027.
Si cette exigence de travaux vise la rénovation, elle risque de décourager les investisseurs face à des coûts imprévisibles et un plafond qui bride les opérations d'ampleur.

Déficit foncier et impact fiscal

La grande nouveauté réside dans l'imputation du déficit foncier (incluant l'amortissement) sur l'ensemble des revenus globaux, au-delà des seules limites foncières actuelles, offrant un levier puissant pour les ménages aisés.
Le gouvernement table sur plus de 500 millions d'euros de recettes fiscales nettes, une projection contestable qui suppose un volume d'investissements massif malgré les contraintes, sans preuve tangible à ce stade.

Conclusion

Présenté comme « plus ambitieux qu'attendu » et supérieur au Pinel, ce dispositif Jeanbrun aligne la fiscalité immobilière sur des logiques entrepreneuriales, mais son absence de zonage et ses plafonds pourraient favoriser les niches spéculatives plutôt qu'un vrai rééquilibrage locatif. Les promesses de relance sectorielle et de logements supplémentaires paraissent gonflées, alors que l'histoire des niches fiscales françaises montre souvent un effet d'aubaine limité et des renoncements budgétaires ultérieurs.